+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как рассчитать рыночную стоимость

Содержание

Как рассчитать и оценить рыночную стоимость вашей компании

Как рассчитать рыночную стоимость

Вы узнаете:

  • Что такое рыночная стоимость компании.
  • Какие факторы определяют рыночную стоимость.
  • Зачем рассчитывать рыночную стоимость.
  • Какие существуют подходы и методы оценки рыночной стоимости.

Читайте в этом материале о том, что из себя представляет рыночная стоимость, зачем ее рассчитывать и как правильно ее оценить.

Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость – это показатель, который характеризует привлекательность компании с точки зрения выгодности покупки, то есть с учетом возможных доходов, которые она может принести. Оценка рыночной стоимости является одним из критериев выбора проектов для инвестирования, а также служит инструментом аналитики для самой компании.

Несмотря на долю субъективности в оценке компании, посчитать ее рыночную стоимость можно. Для этого используются различные подходы, о которых пойдет речь дальше в статье.

Определение рыночной стоимости, согласно закону об оценочной деятельности звучит как: «цена, которую покупатель может заплатить за компанию в открытых рыночных условиях, при наличии конкурентов и полной информированности обо всех деталях, которые могут оказать влияние на конечную стоимость». Данные условия подразумевают, что обе стороны заинтересованы в сделке, имеют на руках подробную информацию, объект продается в открытом формате на основе публичной оферты, а цена характеризует потенциал объекта без применения давления или манипуляций со стороны каждого из участников, а сумма за указанный объект выражена в деньгах.

Оценка стоимости производится с опорой на разумность и честность совершаемой сделки. Справедливой оценка считается при соблюдении нескольких критериев.

Разумность действий

Этот фактор подразумевает, что продавец продает с наибольшей выгодой для себя, а покупатель соблюдает собственные интересы, то есть сделка должна быть взаимовыгодной. Каждая из сторон преследует свои собственные интересы, но залогом разумной сделки является соблюдение такого баланса, при котором выгоды сторон будут находиться в относительном равновесии.

Возможность отчуждения

Этот показатель демонстрирует возможность покупки заинтересованными лицами: объект должен быть выставлен публично, а срок выставления должен учитывать необходимое время для возникновения интереса покупателей.

Полнота и достоверность данных

Совершая сделку, каждая из сторон должна быть информирована об объекте, цене, сопутствующих факторах, условиях, а также иметь в распоряжении все данные, которые могут оказывать влияние на оценку стоимости проекта. Данные должны быть актуальными и демонстрировать состояние объекта и его рыночное положение на момент совершения сделки.

Часто, чтобы повысить стоимость объекта, продающая сторона скрывает факты и манипулирует ими – поскольку все хотят добиться наибольшей выгоды именно для себя. Обезопасить себя при инвестировании поможет обращение к наиболее достоверным источникам данных, а также учет возможных рисков.

Отсутствие препятствий

Каждый из участников сделки должен иметь собственные мотивы для ее совершения, а также интересы и выгоды от ее последствий. Должен отсутствовать элемент принуждения, давления и других принудительных мер, подталкивающих к совершению заведомо невыгодной сделки для одной из сторон.

Оценка рыночной стоимости обычно производится в том случае, если не указан иной формат определения ценности для совершения сделки. Оценка совершается профильными специалистами, официально квалифицируется как достоверная и является рекомендованной для проведения соглашения, если сторонами или законодательством не регламентируется что-либо иное.

Зачем проводится расчет рыночной стоимости

Случаи, когда может потребоваться расчет рыночной стоимости: продажа предприятия, конфискация имущества, сделки по слиянию и поглощению, а также собственные нужды компании. Разберем основные случаи более подобно.

  • Отчуждение по требованию государства – такая ситуация возникает, когда имущество изымается для муниципальных нужд. Порядок изъятия регулируется законодательством, а процесс оценки рыночной стоимости в большинстве случаев включен в алгоритм действий.
  • Банкротство – также является поводом для проведения рыночной оценки стоимости и производится для установления ценности имущества должника. Также она проводится при оценке стоимости объектов, полученных безвозмездно.
  • Страхование и ипотека – в данном случае рыночная стоимость служит для определения величины залога. Необходимо оценить вес компании на рынке чтобы сформировать предложение по ее оценке.
  • Продажа организации – независимо от причин производится оценка рыночной стоимости для формирования цены на объект и обеспечения конкурентоспособности среди других объектов.

Также рыночная стоимость компании оценивается для нужд самой организации: организационных, аналитических и стратегических. Необходимо ориентироваться в стоимости предприятия для эффективного руководства им и принятия верных решений в управлении и развитии. Вот несколько случаев, когда оценка стоимости выгодна для нужд самой компании:

  • нужно повысить производительность организации;
  • нужно выяснить стоимость акций на рынке;
  • один из соучредителей выходит из состава и требует свою долю;
  • компания ликвидируется;
  • нужно подготовиться к продаже организации;
  • идет процесс слияния или поглощения другой компанией;
  • оцениваются проекты по инвестициям;
  • необходимо добиться экономической устойчивости предприятия;
  • требуется повысить стоимость для повышения конкурентоспособности;
  • разрабатывается стратегия развития, идет анализ деятельности компании.

Оценка рыночной стоимости может производиться как при острой необходимости, так и в чисто профилактических целях для понимания общей картины и более рационального руководства предприятием. Это полезный анализ, который должен проводиться регулярно, однако полученные данные должны трактоваться с учетом специфики вашей организации.

Оценивая рыночную стоимость компании, обязательно учитывайте цель, для которой вы это делаете – поскольку рыночная стоимость сама по себе мало о чем говорит, ее нужно учитывать в комплексе с рядом других параметров.

Как управлять рыночной стоимостью компании

Каким компаниям нужно управлять рыночной стоимостью? Как внедрить управление стоимостью в вашей компании? Какие могут быть опасности внедрения стоимостного управления? Узнайте ответы в статье электронного журнала «Генеральный Директор» по ссылке.

Узнать в статье журнала

3 подхода к оценке рыночной стоимости

Среди основных методов оценки стоимости компании можно выделить три: доходный, сравнительный и затратный. Каждый из перечисленных подходов отличается своим набором аналитических инструментов и используется в зависимости от имеющихся в распоряжении данных, а также целей и задач оценки стоимости. Рассмотрим каждый из подходов.

Доходный подход

Этот подход основан на оценке доходов организации, именно они являются основным показателем для оценки рыночной стоимости. Чем выше доходы компании, тем выгоднее будет предложение при ее покупке.

В данном случае специалист основывается на прогнозируемых доходах предприятия, которые оно может принести при дальнейшей успешной работе и сохранении темпов развития. При расчетах оцениваются также и сопряженные с этим финансовые риски.

Перспективные доходы предприятия необходимо конвертировать в рыночную стоимость, для этого используется один из двух методов: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация определяется отношением чистого годового дохода предприятия к коэффициенту капитализации. Для оценки показателей этим методом требуется знание величины дохода на последующий период, следовательно, он больше подходит для организаций со стабильным или легко прогнозируемым уровнем доходности.

Дисконтирование финансовых потоков опирается на тот факт, что деньги со временем теряют свою стоимость, и эту величину можно высчитать. Как и рыночная стоимость товара, цена компании подвержена определенной динамике под действием временного фактора.

И дело не только в инфляции – снижение стоимости возможно на фоне чрезвычайных непредвиденных событий. Специалист, проводящий оценку рыночной стоимости предприятия, оценивает денежные потоки в перспективе и определяет ставку дисконтирования.

Такой подход подразумевает, что доходы компании не стабильны и могут значительно варьироваться в зависимости от сезона или с течением времени.

Затратный подход

В данном случае оценить рыночную стоимость предлагается на основе возникающих в процессе работы организации издержек. Стоимость балансовых активов часто разнится с рыночной, что автоматически побуждает к внесению коррективов.

Такой подход применяют также в тех ситуациях, когда организация не приносит стабильной прибыли. Например, если предприятие находится на грани банкротства или в процессе реорганизации, а также для недавно основанных компаний.

Применяя данный метод, специалисты сначала оценивают по рыночной цене каждый из активов, а затем суммируют полученные показатели, вычитая из них величину долговых обязательств предприятия. Так получают собственный капитал организации.

Затратный подход часто используется при оценке незавершенного строительства и включает в себя два основных метода: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов основывается на определении рыночной стоимости отдельно взятых активов с последующим суммированием и вычетом обязательств. Все коррективы учитываются не в подсчете доходов и расходов, а в статьи баланса.

Метод ликвидационной стоимости оценивает цену за каждый актив, которую получит собственник, ликвидировав организацию и продав все имеющиеся активы раздельно. При данных расчетах учитываются все расходы, сопутствующие ликвидации предприятия: расходы на демонтаж, выплаты налогов и комиссий и т.д.

Сравнительный подход

В основе этого метода лежит оценка компаний-конкурентов, максимально близких по различным факторам, которые близки объекту продажи. Точность оценки попадает в прямую зависимость от достоверности сведений, полученных о других компаниях.

Этот подход используют реже, чем остальные, поскольку он требует высокой степени информированности и имеет больший фактор случайности в формировании оценки. Сложности заключаются не только в трудности добывания сведений о компаниях, но и в грамотной их оценке, а также подборе аналогичной компании на рынке, поскольку каждое из предприятий имеет свои особенности.

Однако, несмотря на всю свою неоднозначность, данный подход имеет в основе три метода оценки: рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.

Метод рыночной стоимости предполагает анализ цен, сформированных на фондовом рынке. Специалист анализирует цену акций компании и ее аналогов.

Метод сделок похож на предыдущий во всем, кроме того факта, что исследуется весь контрольный пакет акций.

Метод коэффициентов отраслей характеризуется как соотношение между ценой организации и различными экономическими показателями.

Используется информация об условиях продажи различных предприятий с определенными показателями. Благодаря длительности данного анализа удается сформировать как можно более достоверную систему оценки.

Сами коэффициенты зависят от того, какую деятельность ведет компания и чем определяются ее основные показатели.

Вывод

Рыночная стоимость компании – это та цена, за которую предприятие будут готовы купить при соблюдении честных условий. Чаще всего этот показатель используется для характеристики компании с позиции привлекательности инвестиций.

Применение оценки рыночной стоимости довольно широкое – ее можно использовать как при необходимости (банкротство, оформление кредитов и страхования), так и для оценки и анализа показателей в рабочем процессе для их дальнейшей корректировки. Этот критерий позволяет сформировать стратегию развития, принять более взвешенные управленческие решения и скорректировать проблемные показатели для повышения привлекательности компании для инвесторов.

Источник: https://www.gd.ru/articles/10180-rynochnaya-stoimost

Оценка стоимости компании: виды, особенности, как рассчитать

Как рассчитать рыночную стоимость

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что такое стоимость компании и для чего она нужна
  • Какие существуют виды стоимости компании
  • Как рассчитать стоимость компании
  • Как быстро рассчитать стоимость компании
  • Какие особенности в управлении стоимостью компании
  • Как увеличить стоимость компании

Бизнес существует не только для получения средств за товары или услуги, ради реализации которых был создан. Бизнес – это еще и инвестиции. Многие предприниматели зарабатывают на организации и запуске новых компаний с целью дальнейшей их продажи.

Хотя это далеко не единственная причина продажи бизнеса. Когда фирма банкротится или не может самостоятельно решить свои проблемы, часто возникает потребность в оценке стоимости компании перед продажей.

В этой статье мы поговорим о том, как разобраться во всем, что касается стоимости вашего бизнеса, и избежать трудностей.

Зачем необходимо знать стоимость компании

Сейчас подавляющее количество фирм в России не считают оценку стоимости компании чем-то необходимым, а их владельцы зачастую не видят в этом смысла до выхода бизнеса на большие обороты и общественную арену. До того оценка воспринимается как повод для личной гордости собственника.

Экономических целей расчета стоимости компании на самом деле примерно двадцать, но важнейших всего три:

  1. Это дает объективные данные о состоянии бизнеса и эффективности управленческого аппарата в нем. Реагируя на них, владельцы всегда могут вовремя скорректировать курс.
  2. Невозможно обращаться за дополнительными денежными вливаниями к инвесторам, не имея информации о реальной стоимости компании, иначе вы рискуете не получить того, за чем пришли.
  3. Оценка позволяет предельно корректно и грамотно учитывать активы, возникшие в ходе экономической деятельности фирмы.

Безусловно, оценивать стоимость необходимо не только для покупки или продажи готового бизнеса. Этот показатель важен для стратегического управления компанией.

Четкое представление о стоимости вашего предприятия потребуется также при выпуске ценных бумаг, акций и выходе на фондовый рынок.

Значимо еще и то, что ни один инвестор не согласится вложить свои деньги туда, где не проведена оценка стоимости компании.

Оценка бизнеса предприятия (оценка стоимости бизнеса) – не что иное, как определение стоимости компании в качестве внеоборотных и оборотных активов, которые могут приносить собственникам прибыль.

При проведении оценочной экспертизы необходимо оценить стоимость активов фирмы:

  • недвижимости,
  • оборудования и машин,
  • запасов на складах,
  • всех нематериальных активов,
  • финансовых вложений.

Бизнес – это инвестиционный товар. Любые инвестиции в компанию делаются только с дальним прицелом на возврат средств с прибылью. Так как между вложениями и доходами в бизнесе проходит довольно много времени, для определения реальной стоимости компании специалист анализирует ее деятельность на длительном отрезке и по отдельности оценивает:

  • прошлые, имеющиеся и грядущие доходы,
  • эффективность всей работы предприятия,
  • перспективы бизнеса,
  • конкуренцию на рынке.

После получения этих данных оцениваемую компанию сравнивают с другими аналогичными фирмами. Только комплексный анализ помогает рассчитать реальную стоимость компании.

Оценка стоимости предприятия или компании – это процесс выяснения максимально вероятной цены бизнеса как товара при его продаже другим владельцам. При этом любое предприятие может быть продано как целиком, так и по частям. Компанию как собственность ее хозяина допустимо страховать, завещать или использовать в качестве залога.

Какие различают виды стоимости компании

Деятельность оценщика регламентирована федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), который определяет несколько основных видов стоимости любого объекта оценки:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, например бизнеса, – это самая вероятная цена, по которой его могут продать в день оценки при следующих условиях: отчуждение происходит на открытом рынке с имеющейся конкуренцией, участники сделки поступают разумно и обладают полной информацией о предмете купли-продажи, а на его стоимость не влияют никакие форс-мажорные обстоятельства.
Рыночная стоимость компании нужна в нижеперечисленных случаях:

  • когда имущество компании или само предприятие изымаются для государственных нужд;
  • когда определяется цена размещенных акций, которые общество покупает по решению собрания акционеров или наблюдательного совета;
  • когда нужно определить стоимость компании, выступающей в качестве залога, например при ипотеке;
  • когда определяется размер неденежной части уставного капитала фирмы;
  • когда владелец проходит процедуру банкротства;
  • когда требуется определить размер имущества, полученного безвозмездно.

Рыночная стоимость компании применяется во всех ситуациях, где решаются вопросы налогов, как федеральных, так и местных.

Как раз этот вид стоимости всегда определяется при сделках купли-продажи бизнеса или любой его части, так как рыночная стоимость является самым объективным показателем и не зависит от желаний участников процесса, она соответствует реальной экономической ситуации.

  1. Инвестиционная стоимость – такая стоимость компании, которая связана с доходностью предприятия для конкретного инвестора в имеющихся условиях.

Этот вид стоимости зависит от персональных инвестиционных требований. Всякий инвестор вкладывает свои средства в бизнес с целью получить прибыль сверх размера вложенного капитала, а не только возврат этого «долга».

Так что инвестиционную стоимость компании высчитывают, опираясь на ожидаемые доходы вкладчика и ставку капитализации этих инвестиций.

Данный вид стоимости компании необходимо рассчитывать при купле-продаже бизнеса, слиянии, поглощении фирм.

  1. Ликвидационная стоимость.

Этот вариант стоимости рассчитывается в ситуации, когда ожидается окончание работы компании по каким-либо причинам (например, реорганизация, банкротство или раздел имущества фирмы).

Определяя ликвидационную стоимость компании, находят наиболее вероятный размер цены, по которой предприятие может быть продано за кратчайший срок экспозиции при условии, что владелец объекта купли-продажи вынужден пойти на сделку по отчуждению его имущества.

Это рыночная стоимость, утвержденная и установленная законодательством в области кадастровой оценки недвижимости. Именно к этому показателю должны прийти методы массовой оценки в случае с кадастровой стоимостью объекта. Этот вид стоимости рассчитывается чаще всего для налогообложения имущества.

Источник: https://practicum-group.com/blogs/stati/otsenka-stoimosti-kompanii/

Как определить рыночную стоимость

Как рассчитать рыночную стоимость

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача.

Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции.

Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Равновесная рыночная цена

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы.

    За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи.

    При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.

  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества.

    Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам.

    Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.

  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду.

    Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией.

При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени.

Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке.

Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами).

При последнем способе берутся общедоступные данные.

Равновесная рыночная цена

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://raszp.ru/spravochn/raschet-rynochnoy-stoimosti.html

Как рассчитать рыночную стоимость дома – Юридический справочник

Как рассчитать рыночную стоимость

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/kak-sdelat-ocenku-doma.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Источник: http://allelets48.ru/kak-rasschitat-rynochnuyu-stoimost-doma/

4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

Как рассчитать рыночную стоимость

Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!

Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Стоимость определяется просто, как три копейки:

  • смотрим аналоги на досках объявлений
  • сравниваем со своей квартирой
  • выводим среднюю, выставляем в продажу

Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в  этом случае?

В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.

Узнайте, как написать объявление, по которому будут часто звонить покупатели

Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.

Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:

  • спроса
  • состояния квартиры (себестоимость)
  • желания продавца и возможностей покупателя

Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.

Узнайте, кто делает оценку квартиры продавец или покупатель

Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором

Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?

Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?

Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры

На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.

Помните, я вам говорил о том, что стоимость и цена — это два разных понятия?

Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.

Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.

А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.

Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!

Все документы предоставляемые продавцом квартиры покупателю здесь!

Оценка квартиры риэлтором

Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.

Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).

Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.

Что работает в минус этом способу

  1. Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
  2. Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.

Нанять для оценки квартиры оценщика

Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.

Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.

А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.

Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.

Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.

Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.

Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/opredelit-ryinochnuyu-stoimost-kvartiryi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.